二手房市场挂牌量高企，抛售普现，卖房动因是置换新居投资止损？

2024年至今，二手房市场的活跃度一直高于新房市场。9月1日，重庆实施了新的楼市政策，其中包括取消“二年限售”规定、优化住房套数认定标准，并加大了“以旧换新”的补贴力度，旨在通过多方面措施激发市场活力，促进房地产市场的复苏。

在这一系列利好政策的背景下，重庆二手房挂牌及成交情况到底如何？挂牌价和成交价价差多少？业主挂牌卖房后的动因是什么呢？

新增挂牌量高位运行，存量房源超28万套

2024年重庆二手房新增挂牌量除春节假期外均在高位运行，且由于春节假期房源挤压，节后迎来峰值，当周新增挂牌量近4000套。

数据来源:CRIC，统计范围：重庆中心城区

具体来看，除春节外，2024年以来二手房周度新增挂牌均超过2000套，春节后至小阳春期间（2024年第8周-第17周）挂牌量均在3000以上，市场活跃度较高。而6月（204年第24周）后，由于气温逐渐升高，楼市迎来传统淡季，新增挂牌量逐步走低。

2024年至今，每周平均新增挂牌量约2710套，对比2023年周均1326套的数据来看，增加了约1384套。也就是说，今年每周新挂牌的二手房要比去年多1300多套。

越来越多的新增房源涌入二手房市场，截止2024年7月，重庆二手房挂牌量为289252套，累计挂牌量持续高企。

从近一年的数据来看，23年8月累计挂牌量约22万套，到今年7月增长了近6万套，涨幅26%。

大量二手房源入市后，市场成交表现如何？成交价格又有哪些变化呢？

成交以价换量，刚需 刚改房源抛售现象普现

二手房挂牌价通常反映了卖方的心理预期，但在市场房源不断增加、竞争日益激烈的情况下，卖方信心不足，挂牌均价持续走低。

从数据来看，7月新增挂牌均价为13215元/㎡，对比4月价格下降约2%；其中6月受融创春晖十里、龙湖春江天镜、融创文旅城等大盘投资性房源低价甩卖，降至13196元/㎡；

然而挂牌价并非最终的成交价。数据显示，由于市场竞争激烈，卖方为促成交持续降价抛售，最终二手房成交价约为挂牌价的86折。

具体哪类二手房源成交价变化最大呢？让我们分面积段、房型、总价段具体来看看：

①面积段：

据克而瑞数据统计，2024年7月二手房成交价两级分化明显，二手房市场挂牌量高企，抛售普现，卖房动因是置换新居投资止损？180㎡以上的改善型房源房价涨幅超7%，龙湖舜山府、棕榈泉悦江国际、龙湖昱湖壹号等大面积豪宅项目为成交主力；180㎡以下的房源成交价均有不同程度的下滑，降幅在2%-8%之间，卖方市场降价抛售现象普遍。

备注：比值=7月成交均价/（4-6月成交均价）-1

②房型：

所有房型7月成交价较4-6月均有不同程度的下滑，降幅在1%-8%之间，其中二房及以下的刚需房源降幅更为明显，三房及以上刚改、改善型房源成交价小幅下滑，但五房及以上的大户型的房源成交价基本维稳。

③分总价段：

250万元以下的刚需 刚改产品和1000万元以上的改善房源成交价均有所下降，其中100万元以下的刚需型房源价格跌幅超5%，富力院士廷、重庆万达文化旅游城御林、绿地城等低价走量项目主导成交，进而拉低成交价；250-1000万元的中改、再改房源成交价均有不同程度的上涨，涨幅在5%-9%之间，其中核心区高品质产品主导成交。

由此可见，由于卖方市场出售紧迫度较强，市场竞争激烈，刚需 刚改型房源降价抛售现象普遍。而改善型房源，卖方对市场持观望态度，其成交价基本维稳或有小幅上涨。

置换和投资止损为主要动因，卖旧买新占比超五成

在政策利好的背景下，对有条件的置业者来说，卖旧置换是最经济实惠的选择。除此之外，也有部分投资止损、看跌避险的业主选择挂牌卖房。

数据来源:CRIC调研，数据样本量20份

从调研数据来看，重庆二手房业主买房置换仍是主要动因，占比超五成。

究其原因，一是大市场环境仍处深度调整期，房价持续下滑，原先刚需客群的预算有可能够到改善型房源的门槛。

二是政府 企业联合推出“换新购”，以旧换新、契税减免等各项利好政策加持，该类客群买新换旧意愿强烈。

除置换外，投资止损的占比接近三成。由于前期重庆房地产市场发展高峰期吸引了众多投资客来渝购房，现房价下跌，众多投资客纷纷抛售房源以减少损失，以融创文旅城、富力城、融汇温泉城等项目为典型。

总的来看，重庆二手房业主挂牌置换仍是主流，同时套现、看跌等原因也有一定占比，但这些业主卖掉旧房后很可能不会再买新房，反映了市场预期偏悲观。

相信未来，一二手房竞争加剧，房企仍需提升产品力抢夺市场份额。